【深度研判】高盛唱多背后的市场真相：为什么说上海、深圳才是真正的触底信号？

2019年，我第一次深入研究中国房地产周期时，导师说过一句话：房地产的本质是债务游戏，债务不出清，市场不算真正触底。彼时我似懂非懂，直到经历2021年的巅峰、2023年的急转直下，才真正理解这句话的分量。如今，高盛发布唱多报告，宣称上海和深圳将在今年底触底，这个判断靠得住吗？

债务重组：被忽视的底层逻辑

市场讨论房地产回暖时，多数人盯着百城数据、中介成交、环比涨跌。但这些指标都是滞后的结果，甚至相互矛盾。真正的前瞻信号，在于房企的行为本身。

2025年以来，佳兆业、碧桂园、旭辉控股等一批出险房企集体扭亏为盈。表面看是财务数据好转，深层原因是债务重组收益入账。根据克而瑞数据，十家房企债务重组收益合计超过5000亿元，带动净利润合计超过千亿。这不是财技游戏，而是实质性修复：只有真正降低有息负债，房企才能放开手脚拿地、推盘、做经营计划。

更关键的是政策转向。“三道红线”从“强力去杠杆”全面转向“精准防风险、着力稳市场”，监管逻辑的根本性调整，意味着从“政策底”到“市场底”的过渡已经启动。

二手房数据里的筑底信号

复苏遵循“量在价先”逻辑，二手房成交量率先爆发。3月全国重点20城二手房成交面积约1797万平方米，环比增长117%，同比增长6%，创下近一年新高。

成都的数据值得关注。3月大成都二手房累计成交23248套，时隔十个月再次突破2万套。作为对比，成都房收比只有10倍左右，而深圳是28倍、上海是22倍、杭州是17倍。这是成都抗跌的根本原因：历史涨幅相对较小，目前处于中位水平，下跌时跌得少，上涨时更积极。

深圳二手房走出“V”型反弹，网签5071套，环比增长116%。上海二手房网签31215套，创下五年单月新高。数据显示需求端正从观望向行动转化。

为什么现在还不是“反转”？

上海二手房成交面积环比增长164%，同比仅微增1%，累计同比降幅仍达3%。新房方面，嘉定南翔华润项目110套房源吸引121组认购，开盘当天去化超90%，但这是个案，不是普遍现象。

判断上海是否复苏，需看成交量能否持续站上3万套（而非十年前的2万套），以及改善客群是否大面积入场。北京同样如此：3月二手住宅网签18464套，环比增长127%，但过去几年小阳春后均出现20%左右的周成交回落幅度。

核心问题是改善需求的激活程度。2026年1-2月，北京300万元以下二手房成交套数占比较去年提升5个百分点，同比增长13%。刚需托底已启动，但改善需求的大规模入场才是真正回暖的标志。

K型分化：接下来该怎么判断？

2026年行情节奏预计前低后稳。上半年延续磨底，下半年核心城市率先企稳回升。格局上呈现K型分化：一线及强二线城市核心区的“好房子”将走出独立行情，而三四线及非核心区房产仍面临去库存压力。

判断市场是否触底，关键看三点：第一，债务重组完成度与利润表修复进度；第二，二手房库存去化周期是否回到合理区间；第三，改善客群是否大面积入场。这三个信号同时出现，才是真正的底部。

高盛的报告有其逻辑支撑：土地投资效率提升、优质国企开发商现金利润率和净资产收益率回升、估值从周期低点回升。但历史性大底需要更长的时间来验证。2025年房企巨额计提已出清历史包袱，2026年压力将有所减轻。真正的反转，需要供需两端真正动起来，房企有能力拿地、土拍市场复苏、形成正向循环。

目前的市场，是黎明前的黑暗。数据在好转，政策在放松，信心在筑底。但底部区域的判断，不能只看情绪，需要看企业行为、数据验证、供需结构三重信号的重合。